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招商房托上市首日破发 招商蛇口距离第一阵营还有多远?

发布时间:2019-12-12 19:16   来源:网络整理    
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顶着央企首个、及6年来首只的光环,招商局商业房托(以下简称“招商房托”,HK:01503)初登资本市场便遭遇“下马威”。

12月10日,招商房托在港交所上市。万众瞩目中,最终其以下跌7.9%的战果遗憾收盘。这样的反差仿佛是近年来招商蛇口(SZ:001979)发展的一个缩影。

2015年底,招商蛇口工业区正式吸收合并招商地产,彼时,这艘整合了大量优质土地资源的央企巨舰,曾被业界认为是行业TOP5的有力竞争者。然而,就在一片看好声中,招商蛇口近年来的规模排名却几乎裹足不前,逐渐被龙湖集团(HK:00960)等后起之秀反超。

上市首日遭遇破发

12月10日,招商房托正式在港交所敲钟上市。作为央企发行的首只信托基金,以及时隔6年后香港市场首次公开发行的Reits产品,本次上市受到业内的高度关注。

在业内看来,招商房托的发行上市,或许能够为招商蛇口的发展注入新的活力。财经评论员严跃进指出,成立信托、基金的模式,可以使原开发商借此机会实现退出,同时也能在基金的介入下,为相应的商业地产等项目实现更好的融资,发挥管理效益,实现租金收益的提升。

然而资本市场却没有给予相对应热情,上市首日,该Reits便报收3.15元,较招股价下跌7.9%。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对蓝鲸房产表示,梧州香港资本市场普遍认为内地商业地产租赁收益稳定性不强、底层资产收益率不高,这是国内房地产信托投资基金赴港上市不得不面对的问题。

事实上,近两年,伴随着经济进入调整期,国内商业地产项目的出租率及租金数据走势确不乐观。以深圳为例,据第一太平戴维斯数据显示,截至2019年第三季度,深圳市甲级写字楼空置率结构性环比上升4.3个百分点,同比上升4.8个百分点,至22.4%,与此同时,全市平均租金环比下跌5.2%,同比下跌10.2%至每月208.3元/平方米。

招商房托上市首日破发 招商蛇口距离第一阵营还有多远?

而本次Reits上市的底层资产也未能幸免。据招股书信息显示,新时代广场、花园城等项目最新出租率均不足80%,分别为76.3%、79.1%。

显然,招商房托若想要受到资本市场认可,底层资产的运营能力仍有待进一步提升。

母公司增长缓慢

与房托上市首日折戟所面临的尴尬一样,母公司招商蛇口近年来的规模表现也不如意。

在2015年完成重组之后,备受业界期待的招商蛇口,在规模排名上始终裹足不前,难以迈入TOP10的门槛。

作为名副其实的大湾区“地主”,有着央企背景的招商蛇口可谓坐拥“天时”、“地利”。2019年半年报数据显示,报告期内,招商蛇口拟开发产品中土储面积达413.29万平方米,且在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域拥有大量待开发的优质资源。

招商房托上市首日破发 招商蛇口距离第一阵营还有多远?

然而,招商蛇口的业绩却不见起色。12月9日,招商蛇口发布2019年前11个月销售简报。1-11月,招商蛇口累计实现累计实现签约销售金额1970.47亿元,同比增加32.41%。虽然完成了全年销售计划的98.5%,但与同规模房企相比,其增速稍显缓慢。

这与其自身资源匹配不无关系。2016年7月,招商蛇口推出“前港、中区、后城”的PPC模式,意在通过港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发的模式,实现成片区域的整体发展。彼时,现任招商蛇口董事长、时任招商蛇口总经理的许永军曾表示,预计3至5年内,社区运营业务比例下降到70%甚至60%,园区运营提升到30%,邮轮运营则占比达到10%。

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但招商蛇口的PPC模式存在周期长、周转慢的特点,使得其优势在业绩上难以体现。今年上半年的财报数据显示,社区业务板块、园区业务板块和邮轮产业板块的收入分别为124.1亿元、40.1亿元、2.7亿元,同比增长分别为-29.8%、31.3%、2.7%,分别占总收入的74.4%、24%、1.6%。可以看到,在邮轮板块发展缓慢的同时,传统优势板块的社区开发与运营营业出现了大幅下滑。

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